Was ein Hausmeisterdienst im Objekt wirklich übernimmt
Der Begriff Hausmeister wird sehr unterschiedlich verwendet: Für die einen ist es die Person, die einmal pro Woche die Mülltonnen an die Straße stellt, für andere ein technischer Objektbetreuer mit Werkstattwagen. Damit kein Missverständnis entsteht, beschreiben wir die Aufgaben in klar abgegrenzten Feldern. Aus ihnen stellen wir das Leistungsverzeichnis für Ihr Haus zusammen, nicht mehr und nicht weniger.
Welche dieser Tätigkeiten Vermieter über die Betriebskosten abrechnen dürfen und welche nicht, erklären wir im Ratgeber Hausmeisterkosten auf Mieter umlegen. Unsere Aufgabenfelder orientieren sich an dem, was Berliner Verwaltungen bei uns tatsächlich anfragen.
Die sieben Aufgabenfelder im Überblick
Wohnanlage oder Gewerbeobjekt: unterschiedliche Schwerpunkte
In einem Mehrfamilienhaus stehen die Bewohner im Mittelpunkt: funktionierende Beleuchtung im Treppenhaus, eine Haustür, die zuverlässig schließt, ordentliche Tonnenplätze, ein gepflegter Hof und ein Ansprechpartner, der Hinweise zur Hausordnung sachlich weitergibt. Bei Eigentümergemeinschaften kommt hinzu, dass Beschlüsse der Versammlung umgesetzt werden müssen, etwa ein neuer Fahrradständer oder geänderte Mülltonnenzahlen, und dass der Verwalter einen belastbaren Überblick über den Zustand des Gemeinschaftseigentums braucht.
In Büro-, Praxis- und Geschäftshäusern verschiebt sich der Schwerpunkt. Hier zählen Zugangskontrolle, Schließzeiten, Beleuchtung von Parkflächen, die Begleitung von Wartungsfirmen während der Geschäftszeiten und ein repräsentativer Eingangsbereich. Häufig betreuen wir solche Objekte zusammen mit der Büroreinigung, sodass Mängel, die dem Reinigungsteam am Abend auffallen, am nächsten Tag beim Hausmeister landen. Für gemischt genutzte Häuser mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber stellen wir beide Perspektiven in einem Leistungsverzeichnis zusammen.
Reinigungsleistungen im und am Gebäude gehören bei uns nicht automatisch zum Hausmeister, lassen sich aber nahtlos ergänzen. Mehr dazu weiter unten im Abschnitt zur Kombination mit der Treppenhausreinigung.
Der Kontrollgang: Prüfpunkte bei jedem Rundgang
Der regelmäßige Rundgang ist die wichtigste und zugleich unterschätzteste Leistung eines Hauswarts. Ein Wasserfleck an der Kellerdecke, eine offene Dachluke oder ein blockierter Notausgang kosten nichts, wenn sie am selben Tag entdeckt werden. Bleiben sie wochenlang unbemerkt, werden daraus Feuchteschäden, Einbruchsrisiken oder Haftungsfragen. Deshalb geht unser Hausmeister nicht nach Gefühl durchs Haus, sondern nach einer Prüfliste, die wir bei der Objektaufnahme mit Ihnen festlegen.
Standardprüfliste für ein Mehrfamilienhaus
- Hauseingang: Tür schließt und verriegelt, Türschließer arbeitet, Klingel- und Briefkastenanlage unbeschädigt.
- Treppenhaus: Beleuchtung und Zeitschaltung funktionieren, Handläufe fest, keine Stolperstellen, Fluchtweg frei von Kinderwagen und Möbeln.
- Keller: keine Feuchtigkeit an Wänden und Leitungen, Kellerfenster geschlossen, Gänge frei, keine Gerüche.
- Technikräume: Sichtprüfung Heizungsraum und Hausanschlüsse, Auffälligkeiten wie Tropfstellen oder Störungsanzeigen notieren.
- Dachboden und Dachausstieg: Luken geschlossen, keine Nässe, keine Tauben- oder Marderspuren.
- Hof und Wege: Beleuchtung, Gehwegplatten, Fahrradständer, Spielgeräte auf sichtbare Schäden prüfen.
- Müllstandplatz: Tonnen vollständig, Deckel schließen, keine Fremdablagerungen.
- Tiefgarage oder Stellplätze: Tor, Beleuchtung, Entwässerungsrinnen, Hinweisschilder.
Was mit einem Befund passiert
Jeder Rundgang endet mit einem kurzen Protokoll: Datum, geprüfte Bereiche, erledigte Kleinigkeiten und offene Punkte, bei Bedarf mit Foto. Was der Hausmeister selbst beheben darf, erledigt er direkt. Alles andere geht als Meldung an Ihre Verwaltung, mit einer Einschätzung, ob es eilt. Sie entscheiden, ob wir einen Fachbetrieb einbestellen oder ob Ihr eigener Vertragspartner kommt.
Ein gutes Protokoll beantwortet drei Fragen: Was war, was wurde getan, was ist offen. Mehr braucht eine Verwaltung nicht, um schnell zu entscheiden.
Kleinreparaturen: Wo der Hausmeister anpackt und wo der Fachbetrieb ran muss
Die häufigste Frage bei der Beauftragung lautet: Was repariert der Hausmeister selbst? Unsere Antwort ist bewusst klar. Wir übernehmen handwerkliche Kleinarbeiten, die mit Werkzeug, Erfahrung und Ersatzteil sofort erledigt sind. Arbeiten, die rechtlich einem Fachbetrieb vorbehalten sind oder bei denen ein Fehler Menschen gefährden kann, übergeben wir an zugelassene Betriebe. So bleiben Sie rechtlich auf der sicheren Seite, und kein Mieter wartet unnötig lange auf eine Kleinigkeit.
| Anliegen | Erledigt der Hausmeister | Fachbetrieb erforderlich |
|---|---|---|
| Beleuchtung | Leuchtmittel in Treppenhaus, Keller und Außenleuchten tauschen, Zeitschaltung prüfen | Defekte Leitungen, Installation neuer Leuchten oder Bewegungsmelder durch Elektrofachbetrieb |
| Türen und Tore | Türschließer nachstellen, Scharniere ölen, Beschläge und Griffe befestigen | Defekte Schließanlage, elektrische Türöffner, Brandschutztüren mit Prüfpflicht |
| Sanitär im Gemeinschaftsbereich | Silikonfugen erneuern, Ausgussbecken im Keller entstopfen, Strahlregler reinigen | Rohrbruch, Leitungsarbeiten und hartnäckige Verstopfungen, siehe Rohrreinigung |
| Heizung | Sichtkontrolle, Druckanzeige ablesen, Störung melden | Wartung, Entstörung und Einstellung durch den Heizungsfachbetrieb |
| Außenanlagen | Wackelnde Gehwegplatten markieren, Schilder anbringen, Fahrradständer festziehen | Pflasterarbeiten größeren Umfangs, Baumarbeiten mit Hubtechnik |
| Dach und Fassade | Sichtkontrolle vom Boden und aus dem Dachboden, Fallrohrfüße freihalten | Arbeiten auf dem Dach, Fassadenschäden, siehe Dachreinigung und Fassadenreinigung |
| Schmierereien | Kleine Schriftzüge an glatten Flächen vorläufig dokumentieren und melden | Fachgerechte Entfernung je nach Untergrund, siehe Graffitientfernung |
Eingriffe in elektrische Anlagen, Gasleitungen und Aufzugstechnik dürfen nur entsprechend qualifizierte Fachbetriebe vornehmen. Unser Hausmeister erkennt Auffälligkeiten, sichert die Stelle nach Möglichkeit ab und meldet sie umgehend. Mehr nicht, und das ist richtig so.
Für alles, was über die Kleinreparatur hinausgeht, koordinieren wir auf Wunsch den Ablauf: Wir beschreiben den Schaden, öffnen dem Handwerker die Tür, sind beim Termin dabei und melden Ihnen zurück, ob die Arbeit abgeschlossen ist. Ihre Verwaltung behält die Auftragsvergabe in der Hand, muss aber niemanden mehr selbst ins Haus begleiten.
Was Eigentümer und Verwaltungen mit externer Objektbetreuung gewinnen
Viele Häuser in Berlin hatten früher einen Hauswart, der im Haus wohnte. Heute ist das die Ausnahme. Wer die Betreuung neu organisiert, steht vor der Wahl zwischen eigenem Personal, gelegentlichen Handwerkereinsätzen und einem beauftragten Hausmeisterdienst. Der Vergleich zeigt, wo der Unterschied im Alltag liegt:
- –Urlaub und Krankheit reißen Lücken, die die Verwaltung selbst füllen muss
- –Arbeitsvertrag, Lohnabrechnung, Werkzeug und Versicherung liegen beim Eigentümer
- –Handwerker kommen erst, wenn jemand den Schaden gemeldet hat
- –Kleinstaufträge sind für Fachbetriebe unattraktiv und dauern entsprechend
- –Tätigkeitsnachweise fehlen oder sind für die Abrechnung kaum verwertbar
- ✓Vertretung ist organisiert und kennt das Objekt aus der Objektmappe
- ✓Ein Vertrag mit Leistungsverzeichnis, Personalfragen liegen bei uns
- ✓Feste Rundgänge finden Mängel, bevor Mieter sie melden
- ✓Kleinreparaturen werden beim nächsten Rundgang gleich erledigt
- ✓Protokolle trennen Betreuung, Reparatur und Reinigung nachvollziehbar
Der konkrete Nutzen im Überblick
Objektaufnahme für Ihr Haus vereinbaren
Nennen Sie uns Adresse, Zahl der Einheiten und die Aufgaben, die Ihnen wichtig sind. Wir gehen das Objekt kostenfrei mit Ihnen oder Ihrer Verwaltung ab, legen Prüfliste und Turnus fest und schicken Ihnen ein Angebot mit klar beschriebenem Leistungsverzeichnis.
Verlässlichkeit, die man prüfen kann
Ein Hausmeister bewegt sich in Kellern, Technikräumen und manchmal in Wohnungen. Deshalb zählt neben handwerklichem Geschick vor allem, dass Absprachen eingehalten werden und klar ist, wer wofür haftet.
Hausmeisteraufgaben im Jahreslauf
Ein Teil der Arbeit wiederholt sich jede Woche, ein anderer Teil hängt an der Jahreszeit. Damit nichts vergessen wird, planen wir saisonale Aufgaben schon bei Vertragsbeginn ein. Die Übersicht zeigt, was in Berliner Wohnanlagen typischerweise anfällt; die Termine stimmen wir mit Ihnen ab.
Rückstände des Winters beseitigen, Splitt von Wegen und aus Rinnen entfernen, Beete vorbereiten, Rasen erstmals mähen, Außenleuchten und Spielgeräte nach dem Winter prüfen.
Regelmäßiger Rasenschnitt, Bewässerung von Neupflanzungen nach Absprache, Unkraut in Pflasterfugen, Kontrolle von Dachrinnen nach Starkregen, Lüften von Kellern bei trockener Witterung.
Laub von Wegen, Höfen und Gullys entfernen, Hecken- und Gehölzschnitt in der erlaubten Zeit, Außenwasserhähne entleeren und absperren, Heizungsraum vor der Heizperiode in Augenschein nehmen.
Kontrolle auf Frostschäden an Leitungen in unbeheizten Bereichen, Kellerfenster geschlossen halten, Streugutvorrat prüfen. Räumen und Streuen erledigt unser separat planbarer Winterdienst.
Nach dem Bundesnaturschutzgesetz sind starke Rückschnitte und das Beseitigen von Hecken und Gebüschen in der Zeit vom 1. März bis 30. September verboten; schonende Form- und Pflegeschnitte bleiben erlaubt. Größere Rückschnitte planen wir deshalb in den Herbst und Winter.
Hausmeister und Reinigung aus einer Hand
Bei vielen Objekten sind Hausmeister und Reinigungskraft zwei verschiedene Firmen, die sich nie begegnen. Das führt zu Lücken: Wer wischt die Tiefgarageneinfahrt, wer kümmert sich um das Laub im Lichtschacht, wer meldet die kaputte Lampe, die der Reinigungskraft jeden Abend auffällt? Als Gebäudereinigungsbetrieb können wir beides in einen Auftrag legen.
Die Reinigung von Treppenhäusern und die laufende Unterhaltsreinigung in Büro- und Gewerbeflächen stimmen wir mit den Rundgängen des Hausmeisters ab. Periodische Arbeiten wie Fensterputzen, Grundreinigung von Böden oder die Reinigung von Tiefgaragen planen wir im selben Jahreskalender.
- Ein Leistungsverzeichnis für Betreuung und Reinigung
- Eine gemeinsame Dokumentation statt zwei Berichtswegen
- Mängel, die beim Reinigen auffallen, gehen direkt an den Hausmeister
- Weniger Schlüssel im Umlauf, weniger Fremdpersonal im Haus
Grünpflege als Teil der Objektbetreuung
Rasen, Hecken und Beete gehören zu den Flächen, die den Eindruck eines Hauses am stärksten prägen. Unser Hausmeister übernimmt die laufende Grünpflege, also Mähen, Schneiden, Laubbeseitigung und das Freihalten von Wegen. Größere Gartenumgestaltungen, Baumfällungen oder Arbeiten mit Hubbühne sind keine Hausmeisterarbeit; dafür vermitteln wir auf Wunsch einen Fachbetrieb.
Hauswartkosten und Betriebskostenabrechnung
Für Vermieter ist eine Frage besonders wichtig: Welche Hausmeisterkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden? Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 14 ausdrücklich die Kosten für den Hauswart. Ausgenommen sind jedoch Tätigkeiten, die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Diese Anteile trägt der Eigentümer selbst.
In der Praxis heißt das: Der Kontrollgang, die Grünpflege und die Betreuung der Müllstandplätze sind typische Hauswarttätigkeiten. Der Austausch eines defekten Türschließers ist dagegen Instandsetzung. Wenn beides in einer Pauschale verschwimmt, wird es bei der Abrechnung schwierig.
Unsere Leistungsnachweise weisen Betreuung, Reparatur und Verwaltungstätigkeiten getrennt aus. So hat Ihre Hausverwaltung die Zahlen, die sie für eine saubere Abrechnung braucht.
- Typisch umlagefähig: Kontrollgänge, Gartenpflege, Bereitstellen der Mülltonnen, Bedienung und Überwachung von Anlagen
- Typisch nicht umlagefähig: Reparaturen, Austausch defekter Bauteile, Wohnungsübergaben für die Verwaltung
- Reinigungs- und Gartenleistungen werden ggf. unter eigenen Positionen der Betriebskostenverordnung abgerechnet
Wie Sie die Kosten im Einzelfall verteilen, entscheidet Ihre Verwaltung anhand des Mietvertrags. Wir liefern die Grundlage, keine Rechtsberatung.
Vom ersten Rundgang bis zur laufenden Betreuung
Damit der Hausmeisterdienst von Anfang an funktioniert, nehmen wir uns vor dem Start Zeit für das Objekt. Die meisten Probleme in der Objektbetreuung entstehen nicht bei der Arbeit selbst, sondern weil am Anfang niemand aufgeschrieben hat, wo die Absperrhähne sitzen oder wer für die Tiefgaragentür zuständig ist.
- 1Anfrage und Eckdaten
Sie nennen Adresse, Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten, vorhandene Außenanlagen und Ihre Wünsche. Das geht telefonisch, per E-Mail an info@putzprofisberlin.de oder über das Kontaktformular.
- 2Kostenfreie Objektaufnahme
Wir gehen das Haus vom Dachboden bis zur Tiefgarage ab, notieren Technikräume, Zähler, Schließanlage, Grünflächen und vorhandene Wartungsverträge.
- 3Leistungsverzeichnis und Angebot
Sie erhalten eine Prüfliste für den Kontrollgang, den Turnus, die saisonalen Aufgaben und ein schriftliches Angebot mit klarer Trennung von Pauschale und Zusatzleistungen.
- 4Objektmappe und Einweisung
Schlüsselübergabe mit Protokoll, Einweisung des festen Hausmeisters, Aushang mit Kontaktdaten für die Bewohner, wenn Sie das wünschen.
- 5Laufende Betreuung und Kontrolle
Rundgänge nach Plan, Protokolle an die Verwaltung, regelmäßige Kontrollen durch den Objektleiter und Anpassung des Plans, wenn sich am Haus etwas ändert.
Objektbetreuung in ganz Berlin
Wir betreuen Häuser in allen zwölf Berliner Bezirken, vom Gründerzeitaltbau mit Seitenflügel und Hinterhof bis zur Wohnanlage am Stadtrand mit großen Grünflächen und Tiefgarage. Gerade bei Altbauten mit verwinkelten Kellern und mehreren Höfen zahlt sich ein fester Hausmeister aus, der die Eigenheiten des Hauses kennt. Allgemeine Informationen der Stadt rund um Wohnen, Bauen und Verwaltung finden Sie im Hauptstadtportal berlin.de.
Welche Stadtteile wir im Einzelnen abdecken, sehen Sie in der Übersicht unserer Einsatzgebiete in Berlin. Für Verwaltungen mit Objekten in mehreren Bezirken stellen wir die Betreuung so zusammen, dass die Rundgänge sinnvoll aufeinander folgen.
Wissenswertes zum Thema Hausmeisterservice
Alle Beiträge finden Sie in unserem Ratgeber.
Fragen und Antworten zum Hausmeisterdienst
Diese Fragen hören wir von Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Gewerbemietern am häufigsten, bevor sie uns beauftragen. Ihre konkrete Situation besprechen wir gern bei der Objektaufnahme.