Rechtsgrundlage: BGB und Betriebskostenverordnung
Ob ein Mieter für die Treppenreinigung zahlt, entscheidet zunächst der Mietvertrag. § 556 Abs. 1 BGB erlaubt den Vertragsparteien, zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Welche Kosten überhaupt als Betriebskosten gelten, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Nach § 1 BetrKV sind das Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Ausdrücklich ausgenommen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Die Reinigung ist in § 2 Nr. 9 BetrKV geregelt. Dort heißt es sinngemäß: Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs. In derselben Nummer steht auch die Ungezieferbekämpfung. Die Aufzählung ist beispielhaft, entscheidend ist das Merkmal „gemeinsam genutzt“.
Umlagefähig ist, was laufend anfällt und den gemeinsam genutzten Teilen des Hauses dient. Was nur einmal anfällt, einen Schaden beseitigt oder einer einzelnen Partei nützt, gehört nicht in die Position Gebäudereinigung.
Reicht der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“?
Für Wohnraummietverträge hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass in der Regel bereits die Vereinbarung genügt, der Mieter trage „die Betriebskosten“. Der Begriff ist durch die Betriebskostenverordnung ausreichend bestimmt, eine Aufzählung jeder einzelnen Kostenart ist nicht zwingend. Anders ist es bei „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV: Sie müssen im Vertrag konkret benannt sein. Für die Treppenreinigung spielt das meist keine Rolle, weil sie unter Nr. 9 fällt. Bei Gewerbemietverträgen gelten eigene Maßstäbe; dort sollte die Umlage ausdrücklich und klar geregelt sein.
Dieser Ratgeber erklärt die allgemeine Rechtslage verständlich, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel in Ihrem Mietvertrag wirksam ist oder eine Abrechnung angreifbar ist, klären ein Mieterverein, ein Haus- und Grundbesitzerverein oder eine Anwältin bzw. ein Anwalt für Mietrecht.
Was umlagefähig ist und was nicht
In der Praxis entstehen die meisten Streitfälle nicht bei der wöchentlichen Treppenreinigung selbst, sondern bei Rechnungen, die in derselben Position landen, aber etwas anderes betreffen. Die folgende Übersicht zeigt, wie typische Posten in der Regel eingeordnet werden.
| Posten | Umlage nach § 2 Nr. 9 | Hinweis |
|---|---|---|
| Laufende Reinigung von Treppen, Podesten, Fluren | Ja | Kernbereich der Vorschrift, unabhängig davon, ob ein Dienstleister oder angestelltes Personal reinigt |
| Keller-, Boden- und Fahrradräume, Waschküche | Ja | Soweit sie gemeinschaftlich genutzt werden; vermietete Einzelkeller gehören nicht dazu |
| Aufzugskabine | Ja | Ausdrücklich genannt; Wartung und Prüfung des Aufzugs laufen getrennt unter § 2 Nr. 7 |
| Treppenhausfenster und Glas der Haustür | Ja, in der Regel | Periodische Glasreinigung an gemeinsamen Flächen; Wohnungsfenster reinigt der Mieter selbst |
| Reinigungsmittel, Material, Geräte | Ja | Als Teil der laufenden Reinigung; bei Dienstleistern meist im Preis enthalten |
| Einmalige Grundreinigung nach Sanierung | In der Regel nein | Nicht laufend; eher Folgekosten der Baumaßnahme |
| Reinigung nach Wasserschaden, Brand, Einbruch | Nein | Schadensbeseitigung, ggf. Fall für die Gebäudeversicherung |
| Graffitientfernung im Hausflur | Umstritten | Wird teils als Instandsetzung gewertet; getrennt ausweisen und im Einzelfall prüfen lassen |
| Beseitigung von Sperrmüll im Keller | Umstritten | Teilweise der Müllbeseitigung (Nr. 8) zugeordnet, wenn regelmäßig; einmalige Räumung eher nicht |
| Organisation, Kontrolle der Reinigungsfirma | Nein | Verwaltungsaufwand des Vermieters |
Abgrenzung zu anderen Betriebskostenarten
Nicht jede Reinigung rund ums Haus gehört unter Nr. 9. Die Reinigung von Gehwegen und der Winterdienst werden in der Regel der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 zugeordnet, die Pflege von Hof und Beeten der Gartenpflege nach Nr. 10. Reinigt der Hauswart selbst, laufen seine Kosten unter Nr. 14, und dann darf dieselbe Arbeit nicht zusätzlich unter Nr. 9 erscheinen. Wie diese Abgrenzung beim Hausmeister funktioniert, erklärt unser Beitrag zu den umlagefähigen Hausmeisterkosten.
Für Verwaltungen lohnt es sich deshalb, Leistungen schon im Vertrag getrennt zu bepreisen: Treppenhaus, Glas, Winterdienst und Hausmeisterarbeiten als eigene Positionen. Bei einer beauftragten Treppenhausreinigung gehört eine solche Aufstellung zum Standard, ebenso wie ein Leistungsverzeichnis, das beschreibt, welche Flächen in welchem Turnus gereinigt werden.
Verteilerschlüssel und Rechenbeispiel
Steht fest, welche Kosten in die Position gehören, müssen sie auf die Mietparteien verteilt werden. Haben die Parteien nichts vereinbart, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB der Anteil der Wohnfläche. Im Mietvertrag kann ein anderer Schlüssel festgelegt sein, etwa nach Wohneinheiten oder Personenzahl. Wichtig ist, dass der Schlüssel über die Jahre gleich bleibt und in der Abrechnung erkennbar ist.
- 1Gesamtkosten des Jahres ermitteln
Alle Rechnungen der laufenden Reinigung für den Abrechnungszeitraum addieren. Einmalige Einsätze, Reparaturen und Sonderleistungen herausnehmen.
- 2Nicht umlagefähige Anteile abziehen
Bei gemischt genutzten Häusern prüfen, ob ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen nötig ist, etwa wenn ein Laden mit starkem Publikumsverkehr den Hausflur deutlich stärker verschmutzt.
- 3Verteilerschlüssel anwenden
Bei Flächenumlage den Anteil der Wohnung an der Gesamtfläche berechnen. Leer stehende Wohnungen bleiben in der Gesamtfläche; ihren Anteil trägt der Vermieter.
- 4Abrechnung nachvollziehbar darstellen
Gesamtkosten, Schlüssel, Gesamtfläche, Anteil der Wohnung und Ergebnis angeben, damit der Mieter die Rechnung ohne Rückfrage nachrechnen kann.
Beispiel mit Prozentwerten
Ein Haus hat 960 m² Wohnfläche, eine der Wohnungen misst 72 m². Ihr Anteil beträgt 72 geteilt durch 960, also 7,5 Prozent. Von den bereinigten Jahreskosten der Treppenreinigung entfallen damit 7,5 Prozent auf diese Wohnung. Steht eine 80-m²-Wohnung ein halbes Jahr leer, wird ihr Anteil für diese Zeit nicht auf die übrigen Mieter verteilt, sondern bleibt beim Vermieter.
Liegt im Erdgeschoss eine Arztpraxis oder ein Geschäft, dessen Kundschaft das Treppenhaus mitbenutzt, kann ein Vorwegabzug geboten sein. Die Rechtsprechung verlangt ihn vor allem dann, wenn die Gewerbefläche zu einer erheblichen Mehrbelastung führt. Ein getrenntes Leistungsverzeichnis für Gewerbe- und Wohnbereich macht die Aufteilung belegbar.
PUTZPROFIS Berlin reinigt Treppenhäuser nach schriftlichem Leistungsverzeichnis und weist Treppenhaus, Glas, Winterdienst und Hausmeisterarbeiten getrennt aus. So lassen sich die Positionen ohne Umrechnen in die Betriebskostenabrechnung übernehmen.
Wirtschaftlichkeit: wie viel Reinigung angemessen ist
Vermieter dürfen nicht jeden Aufwand weitergeben. § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet sie, bei der Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das bedeutet nicht, dass immer das billigste Angebot gewählt werden muss. Es bedeutet aber, dass Umfang und Preis der Reinigung in einem vernünftigen Verhältnis zum Bedarf des Hauses stehen müssen.
- Reinigungsturnus passt zur Nutzung: ein Haus mit vielen Parteien und Kinderwagenverkehr braucht mehr als ein kleines Haus mit vier Wohnungen
- Periodische Arbeiten wie Fenster, Heizkörper und Kellergänge sind in sinnvollen Abständen geplant, nicht wöchentlich
- Der Preis liegt im ortsüblichen Rahmen; Vergleichsangebote in größeren Abständen helfen, das zu belegen
- Leistungen, die tatsächlich nicht erbracht werden, werden auch nicht abgerechnet
Hält ein Mieter die Kosten für überhöht, muss er das in der Regel konkret begründen, etwa mit Vergleichsangeboten oder dem Hinweis auf nicht erbrachte Leistungen. Ein Leistungsverzeichnis und Reinigungsnachweise im Haus helfen beiden Seiten, solche Diskussionen sachlich zu führen.
Wie oft welche Fläche gereinigt werden sollte, ist ein eigenes Thema. Orientierung geben unser Ratgeber zum Festlegen von Reinigungsintervallen und die Anleitung für ein Leistungsverzeichnis in der Gebäudereinigung. Wer mehrere Angebote einholt, sollte sie nach Leistung und nicht nur nach Preis vergleichen; worauf es dabei ankommt, steht im Beitrag Angebote für Gebäudereinigung vergleichen.
Wenn Mieter selbst reinigen
In vielen Häusern regelt der Mietvertrag oder die Hausordnung, dass die Mietparteien das Treppenhaus abwechselnd selbst reinigen. Dann fallen für diese Arbeit keine Betriebskosten an. Mischformen sind häufig: Die Mieter wischen die Stufen vor ihrer Wohnung, während ein Dienstleister Hauseingang, Keller und Treppenhausfenster übernimmt. Abgerechnet werden darf dann nur der Teil, den der Dienstleister tatsächlich erbringt.
- •Keine Kosten in der Betriebskostenabrechnung
- •Pflichten müssen im Mietvertrag oder einer wirksam einbezogenen Hausordnung stehen
- •Bei Urlaub oder Krankheit muss die Partei selbst für Ersatz sorgen
- •Qualität und Regelmäßigkeit schwanken
- ✓Kosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, wenn vereinbart
- ✓Feste Termine und ein beschriebener Leistungsumfang
- ✓Vertretung organisiert der Dienstleister
- ✓Wechsel von der Kehrwoche erfordert eine vertragliche Grundlage
Ob ein Vermieter von der Kehrwoche auf einen Reinigungsdienst umstellen und die Kosten dann umlegen darf, hängt vom Mietvertrag ab und ist im Einzelfall umstritten. Welche Pflichten Mieter beim Putzen, beim Abstellen von Gegenständen und beim Brandschutz im Treppenhaus haben, erklärt unser Ratgeber Treppenhaus und Hausordnung.
Abrechnung prüfen: Checkliste
Ob Sie als Mieter eine Abrechnung kontrollieren oder als Verwaltung eine erstellen: Diese Punkte decken die häufigsten Fehler bei der Position Gebäudereinigung ab.
- Ist die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart, und gilt der angegebene Verteilerschlüssel?
- Ist die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen?
- Betreffen alle Rechnungen die laufende Reinigung gemeinsam genutzter Flächen, oder sind Sondereinsätze und Schadensbeseitigung enthalten?
- Taucht dieselbe Arbeit doppelt auf, etwa als Reinigung unter Nr. 9 und als Hauswarttätigkeit unter Nr. 14?
- Sind Gewerbeflächen mit erheblicher Mehrbelastung durch einen Vorwegabzug berücksichtigt?
- Ist der Anteil leer stehender Wohnungen beim Vermieter verblieben?
- Weicht der Betrag deutlich vom Vorjahr ab, und gibt es dafür eine Erklärung wie einen neuen Vertrag oder einen geänderten Turnus?
- Sind die Arbeitskosten ausgewiesen, damit Sie Ihren Anteil steuerlich geltend machen können?
Der letzte Punkt wird oft übersehen: Mieter und selbstnutzende Eigentümer können ihren Anteil an der Treppenreinigung als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG in der Steuererklärung angeben. Wie das funktioniert, erklärt der Ratgeber Reinigungskosten steuerlich absetzen.
Für Verwaltungen, die mehrere Gewerke in einem Haus bündeln, lohnt sich ein Dienstleister, der Reinigung, Hausmeisterservice und Winterdienst mit getrennten Rechnungspositionen ausweist. Nach einer Sanierung bietet sich zum Start eine Grundreinigung an, die als einmalige Leistung getrennt von der laufenden Reinigung abgerechnet wird.
Häufige Fragen zur Treppenreinigung in den Nebenkosten
Weiterlesen im Ratgeber
Dieser Ratgeber stammt von der Redaktion PUTZPROFIS Berlin (RAT Gebäudeservice) und beruht auf über 20 Jahren Praxis in der Objektreinigung für Hausverwaltungen und Eigentümer. Stand: Oktober 2026. Die Darstellung der Rechtslage dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung; maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und die Beurteilung im Einzelfall.