Was der Mietvertrag verlangen kann
Wie gründlich eine Wohnung bei Auszug gereinigt werden muss, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag und gegebenenfalls aus einer Übergabevereinbarung. In der Praxis begegnen uns vor allem diese Formulierungen:
| Formulierung | Übliches Verständnis | Praktische Folge |
|---|---|---|
| „besenrein“ | Grobe Verschmutzungen beseitigt, Böden gefegt, Räume geräumt – so hat es der Bundesgerichtshof umrissen | Kehren oder Saugen, Müll und Gegenstände entfernen, grobe Flecken beseitigen |
| „gereinigt“, „in sauberem Zustand“ | Eine über besenrein hinausgehende Reinigung | In der Regel feuchte Reinigung von Böden, Bad, Küche, oft auch Fenstern |
| Keine Regelung | Rückgabe in einem Zustand, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht | Mindestens geräumt und von grobem Schmutz befreit |
| Klausel zur Reinigung durch eine Fachfirma | Ob eine solche Vorgabe wirksam ist, ist eine Rechtsfrage | Vor dem Auszug prüfen lassen, etwa beim Mieterverein |
| Individuelle Vereinbarung im Übergabeprotokoll | Konkrete Absprache zwischen den Parteien | Genau das umsetzen, was vereinbart wurde, und dokumentieren |
Dieser Ratgeber beschreibt, was Reinigung praktisch bedeutet, und gibt keine Auskunft darüber, was Sie im Einzelfall rechtlich schulden. Bei Unklarheiten zu Ihrem Mietvertrag, zu Kautionseinbehalten oder Nachforderungen wenden Sie sich an einen Mieterverein, einen Eigentümerverband oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt.
Auch wenn der Vertrag nur „besenrein“ verlangt, kann eine gründlichere Reinigung sinnvoll sein: Sie vermeidet Diskussionen bei der Abnahme, und Vermieter haben es mit der Neuvermietung leichter. Umgekehrt nutzen viele Vermieterinnen und Vermieter die Zeit zwischen zwei Mietverhältnissen für eine eigene Intensivreinigung. Wie sich eine solche Grundreinigung von der laufenden Pflege unterscheidet, erklärt der Ratgeber Grundreinigung oder Unterhaltsreinigung.
Reinigung, Renovierung, Abnutzung: drei verschiedene Dinge
Viele Konflikte bei der Wohnungsübergabe entstehen, weil drei Themen vermischt werden. Für die Reinigung ist nur eines davon relevant:
Staub, Kalk, Fett, Flecken, Müll, Spinnweben. Das ist Gegenstand der Endreinigung und lässt sich mit Reinigungsmitteln und Arbeitszeit beseitigen.
Streichen von Wänden und Decken, Lackieren von Heizkörpern und Türen, Schließen von Dübellöchern. Ob und in welchem Umfang sie geschuldet sind, regelt der Mietvertrag – sie sind keine Reinigungsleistung.
Laufspuren im Parkett, verblasste Farben, Kratzer, abgeplatzte Emaille. Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten; echte Schäden sind eine eigene Frage.
Für die Endreinigung heißt das: Ein Kalkrand im Waschbecken ist ein Reinigungsthema, ein Riss im Waschbecken nicht. Ein Rotweinfleck im Teppich kann sich unter Umständen entfernen lassen, eine ausgeblichene Stelle nicht. Wer diese Unterscheidung beim Auszug im Blick hat, investiert seine Zeit dort, wo Reinigung tatsächlich etwas bewirkt. Welche Teppichflecken sich noch lösen lassen und welche als Faserschaden gelten, steht im Ratgeber Flecken aus Teppich entfernen.
Checkliste für die Endreinigung Raum für Raum
Die folgende Checkliste entspricht einer gründlichen Reinigung, wie sie für eine „gereinigte“ Übergabe üblich ist. Bei „besenrein“ genügt ein Teil davon – welche Punkte für Sie gelten, hängt von Ihrem Vertrag ab.
Küche
- Schränke innen und außen auswischen, Schubladen leeren und reinigen, Oberseiten der Hängeschränke entfetten
- Backofen mit Blechen und Rosten, Kochfeld, Dunstabzugshaube mit Fettfilter
- Kühlschrank abtauen, auswischen, Tür offen lassen, falls er ausgeschaltet bleibt
- Spüle und Armatur entkalken, Abfluss frei, Fliesenspiegel und Fugen entfetten
Bad und WC
- Dusche, Wanne, Waschbecken und WC entkalken und reinigen, auch unter dem Spülrand
- Armaturen, Duschkopf und Duschwand von Kalk befreien
- Fliesen und Fugen reinigen; Silikonfugen auf Verfärbungen prüfen
- Spiegel, Spiegelschrank innen und außen, Lüftungsgitter, Abflüsse
Wohn- und Schlafräume
- Böden je nach Belag saugen und feucht wischen, Sockelleisten abwischen
- Türen, Zargen, Klinken, Lichtschalter und Steckdosenabdeckungen
- Heizkörper einschließlich Zwischenräumen, Fensterbänke innen und außen
- Einbauschränke innen, Spinnweben an Decken und in Ecken
Fenster, Balkon und Nebenräume
- Fensterscheiben innen und außen, Rahmen, Falze und Dichtungen; Rollläden oder Jalousien
- Balkon oder Terrasse fegen, Abläufe frei machen, Balkonbrüstung abwischen
- Keller- und Dachbodenabteil vollständig räumen und fegen
- Briefkasten leeren, Namensschilder nach Absprache entfernen
Kalk ist in Berliner Bädern und Küchen der häufigste Streitpunkt, weil das Wasser hier vergleichsweise hart ist. Tipps zu Mitteln und Materialien gibt der Ratgeber Kalk im Bad entfernen und vorbeugen. Wer viele oder schwer erreichbare Fenster hat, kann diesen Teil gezielt an eine Fensterreinigung vergeben.
Wir reinigen leer stehende Wohnungen und Büros nach einer Liste, die genau auf den Übergabetermin zugeschnitten ist, und planen den Einsatz so, dass zwischen Reinigung und Schlüsselübergabe möglichst wenig Zeit liegt.
Die häufigsten Streitpunkte bei der Übergabe
Bestimmte Stellen werden bei Abnahmen immer wieder bemängelt. Oft sind es Bereiche, die beim täglichen Putzen nicht auffallen, bei einer leeren Wohnung im hellen Tageslicht aber sofort ins Auge springen:
| Streitpunkt | Warum er auffällt | Praxistipp |
|---|---|---|
| Kalk an Armaturen und Duschwand | Wird bei Tageslicht in der leeren Wohnung sehr sichtbar | Einwirkzeit nutzen statt schrubben; bei Naturstein keine Säure |
| Backofen und Dunstabzug | Eingebrannte Fettreste, Geruch | Am Vortag einweichen; Fettfilter in heißer Spülmittellösung |
| Fensterrahmen und Falze | Schmutz in Rinnen und an Dichtungen | Mit Pinsel und feuchtem Tuch, Entwässerungsöffnungen frei machen |
| Verfärbte Silikonfugen | Dunkle Punkte gelten als Verschmutzung oder Schimmel | Oberflächlich reinigen; tief durchwachsene Fugen sind ein Erneuerungsthema |
| Flecken im Teppichboden | Unterscheidung Fleck oder Abnutzung | Fachgerecht behandeln, Faserschäden nicht weiter bearbeiten |
| Nikotin- und Fettfilm an Wänden | Gelbliche Schicht, Geruch | Abwaschen bringt oft wenig; das ist eher eine Renovierungsfrage |
| Heizkörper-Zwischenräume | Staub und Flusen sichtbar bei leerem Raum | Heizkörperbürste und Sauger, dann feucht wischen |
| Kellerabteil | Wird oft vergessen | Räumen, fegen, Spinnweben entfernen |
Schimmel ist ein Sonderfall: Kleine Flecken auf Silikon lassen sich oft entfernen, größere Befälle haben meist eine Ursache in Feuchtigkeit oder Bausubstanz und sind keine Frage der Endreinigung. Was man selbst tun kann und wann Fachleute nötig sind, beschreibt der Ratgeber Schimmel selbst entfernen.
Zeitplan bis zur Schlüsselübergabe
Die meisten Probleme bei der Endreinigung entstehen durch Zeitnot. Wer rückwärts vom Übergabetermin plant, kann Reinigung, Auszug und Abnahme sauber trennen:
Reinigungs- und Renovierungsklauseln prüfen, offene Fragen mit Vermieter oder Mieterverein klären, Übergabetermin festlegen.
Wenn möglich mit dem Vermieter durch die Wohnung gehen und klären, was erwartet wird. Ergebnisse notieren.
Entscheiden, ob selbst oder mit Fachfirma gereinigt wird; Leistungsliste und Termin festlegen.
Möbel und Gegenstände vollständig entfernen, Keller und Dachboden einschließen.
In der leeren Wohnung von oben nach unten und von innen zur Tür reinigen; Böden zuletzt.
Gemeinsam durch alle Räume gehen, Protokoll erstellen, Zählerstände notieren, Schlüssel übergeben.
Liegen zwischen Auszug und Übergabe Renovierungsarbeiten mit Schleifstaub und Farbe, gehört die Reinigung ans Ende dieser Arbeiten. Eine solche Reinigung nach Handwerkerarbeiten folgt anderen Regeln – sie wird als Baureinigung geplant.
Übergabe dokumentieren
Eine saubere Dokumentation schützt beide Seiten, weil sich später nachvollziehen lässt, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Bewährt haben sich diese Punkte:
- Fotos nach der Reinigung: jeden Raum aus mehreren Blickwinkeln, dazu Detailaufnahmen von Küche, Bad, Fenstern und Böden, mit Datum.
- Übergabeprotokoll: Raum für Raum festhalten, was in Ordnung ist und was bemängelt wird – möglichst konkret statt pauschal („Kalkrand am Waschbecken“ statt „Bad unsauber“).
- Mängel nicht vorschnell anerkennen: Unterschreiben Sie nur, was Sie geprüft haben; abweichende Einschätzungen im Protokoll vermerken lassen.
- Zählerstände und Schlüssel: Strom, Wasser, Heizung sowie Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel notieren.
- Belege aufheben: Rechnung und Leistungsliste einer beauftragten Reinigungsfirma zeigen, was gemacht wurde.
Wer eine Reinigungsfirma beauftragt, sollte die Rechnung auch aus steuerlichen Gründen aufbewahren. Arbeitskosten für Reinigungsleistungen im eigenen Haushalt können unter Umständen als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG berücksichtigt werden. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung; Hintergründe erläutert der Ratgeber Reinigungskosten steuerlich absetzen. Eine Steuerberatung leisten wir nicht.
Häufige Fragen zur Endreinigung bei Auszug
Weiterlesen im Ratgeber
Dieser Ratgeber stammt von der Redaktion PUTZPROFIS Berlin und beruht auf der Praxis aus über 20 Jahren Objekt- und Übergabereinigung in Berlin. Stand: Oktober 2026. Er beschreibt Reinigungsleistungen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und die Beratung durch Mieterverein, Eigentümerverband, Anwaltschaft oder Steuerberatung.